Верховный суд разъяснил, в каких случаях недвижимое имущество может быть изъято у конечного покупателя
Верховный суд разъяснил, в каких случаях защищаются права добросовестных приобретателей недвижимости.
Защита права собственности на недвижимые вещи является одним из основных принципов правового государства. Наряду с этим, стабильность гражданского оборота считается не менее важной правовой ценностью. Именно при столкновении этих двух ценностей - то есть, прав истинного собственника и интересов третьего лица, приобретшего вещь, - и возникают правовые споры. Главный вопрос, который необходимо решить в таких ситуациях, заключается в том, следует ли вернуть вещь истинному собственнику или же защитить права третьего лица, приобретавшего её впоследствии.
Верховный суд вынес важное определение, определяющее единую судебную практику в отношении добросовестности третьих лиц при приобретении вещных прав на недвижимое имущество.
В чем суть проблемы?
В Верховном суде отмечают, что в последние годы в судебной практике часто встречаются случаи, когда недвижимое имущество выбывает из владения истинного собственника на основании поддельных документов, доверенностей или иными противоправными путями, а затем продается одному или нескольким лицам. Спустя некоторое время законный собственник обнаруживает нарушение своего права и требует возврата квартиры. В этот момент перед судом сталкиваются два интереса:
- Интересы истинного собственника, который лишился своего имущества помимо своей воли;
- Интересы добросовестного третьего лица, которое при приобретении имущества полагалось на данные государственного реестра.
Обе стороны в определенной степени кажутся заслуживающими правовой защиты. Так, собственник потерял свое имущество без какой-либо вины со стороны, а третье лицо, увидев в государственном реестре, что лицо, отчуждающее имущество, зарегистрировано в качестве собственника, заключило нотариально удостоверенный договор и оплатило стоимость вещи. В такой ситуации вопрос о том, праву какой из сторон должно быть отдано предпочтение, является одним из самых сложных в праве.
Что такое добросовестное приобретение?
В определении подчеркивается, что под добросовестностью с точки зрения приобретения вещных прав понимается объективное неосознавание наличия какого-либо препятствия для приобретения права при условии проявления всей осмотрительности, требуемой обстоятельствами.
Проще говоря, если третье лицо при приобретении недвижимой вещи проявило всю необходимую осмотрительность, но, несмотря на это, не знало о том, что продавец на самом деле не имел полномочий распоряжаться вещью, оно может считаться добросовестным приобретателем.
Почему важно доверие к государственному реестру?
Для стабильности гражданского оборота, иными словами - для функционирования рынка недвижимости, лица должны иметь возможность доверять сведениям из государственного реестра. Если бы покупатели не могли полагаться на правильность указанных в реестре данных, каждая сделка купли-продажи несла бы в себе серьезные юридические риски. Это, в свою очередь, создавало бы неопределенность на рынке недвижимости, снижало бы инвестиции и затрудняло бы гражданский оборот.
Именно поэтому законодательство, как правило, защищает права лиц, полагающихся на запись в реестре. Однако эта защита не носит абсолютного характера - в предусмотренных законом случаях защита добросовестности исключается.
Всегда ли защищается третье лицо?
Один из главных посылов определения заключается в том, что закон защищает не того, кто формально создает видимость добросовестного приобретателя, а того, кто действительно является добросовестным. Иными словами, институт добросовестного приобретения не является средством легализации противоправных действий. Этот институт служит исключительно защите лиц, честно участвующих в гражданском обороте.
Чье же право должно быть в приоритете: собственника или третьего лица?
Верховный суд указывает, что для определения этого суды по каждому делу должны проводить расследование по этапам, указанным в определении. Только после ответа на эти вопросы можно определить, в чью пользу должен быть разрешен спор.
Основная цель определения заключалась не в том, чтобы сделать выбор между истинным собственником и последующим приобретателем вещи, а в том, чтобы предотвратить различный подход судов к делам одной категории и обеспечить правовую определенность. Определение формирует новые и более четкие правовые рамки в разрешении споров о недвижимости.
Этот документ впервые системно разъясняет границы применения института добросовестного приобретения, критерии определения добросовестности, правила доказывания, обстоятельства, исключающие добросовестность, а также роль и ответственность регистрирующего органа и нотариальной системы при приобретении прав на недвижимое имущество.
